„Glasfaser gehört die Zukunft“ so schreibt es der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in einer Arbeitshilfe. Mit Hausverteilnetzen auf Glasfaserbasis kann z.B. ein optischer SAT-Empfang seinen Leistungsumfang erst richtig zur Geltung bringen. Aber die Komplett-Modernisierung der Multimedia-Versorgung einer Bestandsimmobilie ist kostenmäßig häufig nicht eingeplant. Lesen Sie hier, wie alternative Finanzierungsmodelle bei der Erneuerung von Fernsehempfangsanlagen und gebäudeinternen Breitbandverkabelungen häufig den Königsweg darstellen.
Wohnungsunternehmen und WEG-Verwalter bemühen sich ihre Wohnungen in regelmäßigen Sanierungszyklen an die gewandelten Kundenbedürfnisse und neue gesetzliche Anforderungen anzupassen. Das betrifft oft ein neues Bad oder beschränkt sich auf hochwertigere Bodenbeläge. Häufig vergessen wird dabei ein zeitgemäßes Fernseh- und Multimedia-Angebot. Wohnungswirtschaftliche Verbände wie der GdW empfehlen, insbesondere anstehende Grundsanierungen zum Anlass zu nehmen, auch eine Modernisierung der bisherigen Hausverteilnetze und der TV-Versorgung mindestens zu prüfen. Entscheidend dabei ist, die Netze auf Bandbreiten von mindestens 100 Megabit/Sekunde aufzurüsten, um die TV-Formate HD TV und Ultra HD (mit vierfacher Auflösung im Vergleich zu HD TV) in einwandfreier Qualität zu transportieren. Außerdem sollte die freie Wahl von Internet- und Telefonie-Providern ermöglicht werden. Einmal angefasst sollten die aufgerüsteten NE 4-Netze dann mindestens für 15 Jahre alle heutigen und zukünftigen technologischen Anforderungen erfüllen können. Das geht nach Auffassung von Multimedia-Profis auf längere Sicht nur mit Glasfaser.
Glasfaserpflicht über EU-Richtlinie?
Dr. Ernst Böhm, Gesellschafter des Baudienstleisters B&O, stützt aus Sicht des Praktikers diese Empfehlungen: „Aus unserer Erfahrung heraus macht es Sinn, bei umfassenden energetischen Modernisierungen oder beim barrierearmen Umbau von Bestandswohnungen auch die Multimedia-Versorgung auf den Prüfstand zu stellen. So können kostensparend eine veraltete Baumstruktur durch eine zeitgemäße Sternverkabelung ersetzt und durch die Verlegung von weiteren Leerrohren die Gebäude für eine zukünftige Glasfaserverkabelung vorbereitet werden. Eine Investition in die multimediale Zukunft, die bereits heute mit bedacht werden sollte“
Neben dem technologischen Trend zu immer höheren Bandbreiten sind auch neue politisch-regulatorische Rahmenbedingungen zu beachten. So trat am 23.05.2014 die EU-Richtlinie 2014/61/EU über „Maßnahmen zur Reduzierung der Kosten des Ausbaus von Hochgeschwindigkeitsnetzen für die elektronische Kommunikation“(sog. EU-KostenreduzierungsRL Breitband) in Kraft. In den Artikeln 7-8 wird eine „Pflicht zur Ausstattung von neu gebauten oder umfangreich renovierten Gebäuden mit einer hochgeschwindigkeitsfähigen gebäudeinternen physischen Infrastruktur“ definiert. Diese Ausstattung solle mindestens bis zu den Netzabschluss- oder in Mehrfamilienhäusern bis zu den Konzentrationspunkten erfolgen. Um potenziellen Käufern und Mietern dabei zu helfen, Gebäude zu identifizieren, die mit Highspeed-Hausverteilnetzen ausgestattet sind, sollen die EU-Mitgliedstaaten außerdem ein freiwilliges Breitbandzeichen für Gebäude entwickeln können, die die neuen Anforderungen der Richtlinie erfüllen. Sie soll - in ihrer Rechtswirkung allerdings unterhalb der „Verordnung“ angesiedelt - bis Ende 2015 in nationales Recht umgesetzt sein und spätestens zum 1. Juli 2016 in Kraft treten.
Wenn sich also Mieter und Eigentümer über ein völlig unzureichendes Programmangebot bei schlechter Signalqualität beschweren, die Koaxialnetze innerhalb des Gebäudes hoffnungslos veraltet sind, Gestattungsverträge mit Kabelnetzbetreibern in den nächsten zwei bis drei Jahren auslaufen oder ein Wildwuchs einzelner Satellitenschüsseln an den Balkonen und Fassaden zu Imageproblemen führen, ist es Zeit für Wohnungsunternehmen und Verwalter, Multimedia neu zu denken. Eine veränderte Rechtslage ergibt sich unter Umständen durch die Einstufung von WEG-Gemeinschaften durch den BGH als Gruppe natürlicher Personen, die ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher auch als WEG-Mitglied nicht verlieren. Als Konsequenz dürften z.T. jahrzehntelange Gestattungsverträge mit Kabelnetzbetreibern - zumindest wenn in dieser Zeit nicht substanziell in die Netze investiert wird - als sittenwidrig eingestuft und auf maximal zwei Jahre begrenzt werden.
Eigeninvestition vs. Fremdinvestition.
Hat sich ein Wohnungsunternehmen, ein WEG-Verwalter oder ein Bauträger bzw. Projektentwickler dazu entschieden, auf Glasfaser in Verbindung mit optischem SAT-Empfang zu setzen, stellt sich die Frage nach der Finanzierung sowie dem Betreibermodell. Grundsätzlich muss hier zwischen Eigen- und Fremdinvestition entschieden werden. Hierbei sollte auf jeden Fall abgewogen werden, ob die Investitionslast vom Vermieter oder der WEG-Gemeinschaft vorfinanziert werden soll oder nicht. Schließlich ist eine Glasfaservollverkabelung, das sogenannte „Fibre to the home (FFTH“ immer noch deutlich teurer als die klassischen Koax-Drähte. Da die TV-Gebühren trotz der deutlich besseren Signalqualität aber nicht wesentlich über denen der bisherigen Kabelnetzbetreiber liegen dürfen, refinanziert sich die Investition in diese zukunftssichere Technologie in der Regel nicht unter zehn Jahren. Wohnungsunternehmen, Verwalter und Bauträger greifen deshalb zunehmend auf das Angebot einiger Installateure zurück, die entweder selbst oder in Zusammenarbeit mit Sparkassen oder Volksbanken als Refinanzierer im Hintergrund Contracting- und Finanzierungsmodelle anbieten. Bei RIDACOM SAT- und Medienversorgung aus dem unterfränkischen Johannesberg werden mittlerweile rund 70 Prozent aller Projekte so finanziert, sagt Geschäftsführer Thomas Knies. Hauptmotiv: Die Instandhaltungs- und Modernisierungsrücklagen der WEG-Gemeinschaften und die entsprechenden Budgets der Wohnungsunternehmen werden nicht belastet. Neben der Vollfinanzierung sind auch Baukostenzuschüsse in unterschiedlicher Höhe denkbar, die die monatlichen Gebühren entsprechend senken.
In der Regel sind, insbesondere im Zusammenhang mit einer optischen SAT-Anlage auf dem Dach im Vergleich zu einem entsprechend aufgerüsteten klassischen BK-Netz eines Kabelfernsehunternehmens, Preisvorteile von 30 bis 60 Prozent möglich. Der Grund: Die Satellitensignale von ASTRA und Co. stehen grundsätzlich kostenlos zur Verfügung - ohne einen dazwischengeschalteten Provider. Die Wartung der SAT-Anlage selbst sowie die Urheberrechtsgebühren für die VG Media und die GEMA wurden bis zum neuen BGH-Urteil in der Regel mit wenigen Euro abgegolten und sind in den monatlichen Fernsehgebühren enthalten, die über die Betriebskosten abgerechnet werden. Die entsprechenden Verträge laufen zwischen zehn und zwölf Jahre. Danach gehen die Netze inkl. Schüsseln und Schaltkästen in das Eigentum des Wohnungsunternehmens oder der WEG-Gemeinschaft über. Auch die Wartung kann danach frei vergeben werden.
Ein weiterer entscheidender Vorteil: In der Regel können Mieter und Wohnungseigentümer bei einer SAT-Anlage für Telefonie Internetzugang, Smart Home, Smart Metering, Hausnotruf etc. ihre Provider frei wählen. Mit den sonst bei Kabelnetzbetreibern häufig zwangsweise angebotenen Bundle-Angeboten von TV, Telefon und Internet dagegen, geraten Vermieter und Bauträger angesichts einer heterogenen Bewohnerschaft und einem sich rasant entwickelnden Angebot immer häufiger ins Hintertreffen.